Как организовать собрание собственников многоквартирного дома?

Как провести общее собрание собственников по выбору управляющей организации в новостройке

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома?

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам ать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Кто может инициировать ОСС в новостройке и ать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право ать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.Как управлять многоквартирными домами-новостройками

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право ать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

3. При определении кворума и результатов ания следует учитывать количество каждого участника ОСС, имеющего право ать.

Читайте также  Можно ли продать квартиру в аварийном доме?

В новостройке ать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для ания неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут ать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.

3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.

4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги ания (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 44/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/9479-kak-provesti-sobranie-sobstvennikov-po-vyboru-uo-v-novostroyke

Как организовать собрание собственников многоквартирного дома?

Ключевые управленческие вопросы относительно многоквартирных домов решаются в рамках общих собраний собственников. Проводятся они регулярно по желанию как самих жителей, так и управляющих организаций. УК важно не допускать ошибок в проведении этих мероприятий и использовании их результатов. Нарушения чреваты отменой решений и судебными разбирательствами. В статье мы разберем основные моменты, которые позволят избежать подобных ошибок.

Читайте также  Как правильно оформить залог на покупку дома?

Высший орган управления МКД по ЖК РФ — общедомовое собрание. Без него невозможно выбрать форму управления и управляющую организацию, определиться с работами по обслуживанию и ремонту дома, а также благоустройству прилегающей территории.

Как правильно провести общее собрание владельцев помещений в многоквартирном доме

Нарушать порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома не следует по двум причинам:

  • ошибками могут воспользоваться оппоненты, которые оспорят принятые решения в суде. Недовольные среди большого числа жителей найдутся всегда, независимо от сути рассматриваемого вопроса;
  • возникнут проблемы с контролирующими органами, которые могут применить в отношении УК различные санкции, вплоть до отзыва лицензии.

Особенно внимательно к процессу нужно относиться в ситуации, когда среди владельцев квартир есть недовольные работой управляющей организации, и им нужен повод для новых жалоб или инициирования процедуры смены УК.

При проведении общего собрания собственников многоквартирного дома выделяется три основных этапа, каждый из которых будет рассмотрен в деталях:

  • подготовка уведомления о проведении ОСС;
  • непосредственно проведение собрания в выбранной форме;
  • оформление результатов собрания.

Составление уведомления о проведении собрания

О грядущем собрании необходимо оповестить всех собственников помещений в МКД. Делается это при помощи специального уведомления, которое составляется в строгом соответствии с требованиями ЖК РФ. Инициирующая ОСС сторона должна позаботиться о том, чтобы положенное оповещение было сделано за 10 дней до мероприятия. Нарушение данного правила чревато — оно позволяет оспорить проведение собрания и, соответственно, все принятые на нем решения.

Стандартный способ отправки уведомления, прописанный в законодательстве — заказное письмо. Однако можно пользоваться и другими вариантами, если они утверждены на одном из ранее проведенных собраний. В большинстве случаев работает именно такая схема, позволяющая инициатору использовать более простой способ оповещения. Например, это можно делать посредством объявлений на информационных досках в подъезде.

В уведомлении приводится следующая основная информация:

  • тип собрания — очередное или внеочередное;
  • место его проведения (адрес дома);
  • инициатор (управляющая организация, совет МКД, группа собственников, отдельный житель);
  • форма ОСС;
  • конечная дата, до которой происходит сбор опросных листов.

Что включает в себя повестка общего собрания

Собственники помещений в многоквартирном доме должны узнать из уведомления не только о самом факте проведения общего собрания, но и о вынесенных на него вопросах. Для этого в документе указывается повестка мероприятия. Она представляет собой список запланированных к обсуждению вопросов, которые составлены максимально конкретно для исключения двоякой трактовки.

Первым вопросом всегда утверждается председатель собрания и его секретарь. Далее уже отражаются моменты, для которых и назначалось мероприятие. Добавлять пункт “Разное” в перечень нельзя, потому что все поднимаемые темы необходимо приводить заранее. Это правило указано в приказе Минстроя № 937/пр от 25 декабря 2015 года.

Под вопросами указывается место, в котором можно изучить материалы собрания и время, когда они доступны для ознакомления.

Формы проведения собрания

Для принятия решений порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает получение не менее половины жителей. Чем больше квартир в МКД, тем сложнее одновременно собрать их владельцев, даже если рассматриваются важные для каждого вопросы. В связи с этим помимо очной формы проведения ОСС развиваются и другие варианты, предполагающие удаленное или отложенное ание. Опишем все существующие варианты.

Очная форма

В данном случае предполагается, что собственники помещений приходят на мероприятие в назначенное время, заслушивают повестку и на месте голосуют по озвученным пунктам поднятием рук или иным способом. Если кворум (более 50 процентов жителей) имеется, то собрание считается состоявшимся. Его инициатор зачитывает повестку и просит участников проать, а секретарь фиксирует результаты в протоколе.

При невозможности лично прийти на собрание жители могут направлять тех, кто будет представлять их интересы по доверенности. Управляющей организации следует разъяснять эту особенность проведения ОСС, если она хочет собрать кворум.

Если необходимое число собственников не собралось, то после фиксации присутствующих мероприятие заканчивается, и инициатор переходит к заочной части. Здесь важно, чтобы возможность проведения ОСС в заочной форме прописывалась заранее. Если заявить только очную часть, то продолжить добирать голоса на заочной нельзя — потребуется собирать новое собрание и составлять второй протокол.

Читайте также  Что нужно учесть при строительстве дома?

Заочная форма

Отсутствие кворума на очном собрании фиксируется секретарем, и мероприятие признается несостоявшимся. Это позволяет запустить ОСС с той же повесткой в заочной форме. Далее по общим правилам подготавливается новое собрание — рассылаются уведомления, оглашается повестка. Жители оповещаются, что мероприятие будет заочным. В уведомлении указывается место сдачи опросных листов и дата, до которой они принимаются.

В заявленный день проведения ОСС жителям начинают рассылать опросные листы — их опускают в почтовые ящики или разносят по квартирам. После заполнения эти листы сдаются, результаты ания подсчитываются и не позднее десяти дней подготавливается протокол общего собрания.

Очно-заочная форма

Эта форма появилась относительно недавно и значительно упростила задачу проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. В данном случае не нужно при отсутствии кворума организовывать второе отдельное собрание в заочной форме.

Очно-заочное ОСС подготавливается по общим правилам. В назначенный день даже при отсутствии кворума собравшиеся жители обсуждают предложенные вопросы и голосуют за них. На следующий день организаторы приступают к заочной части мероприятия, которая тоже проводится в традиционном для нее формате.

В результате решение принимается быстрее, так как не нужно ждать дополнительные десять дней после уведомления жителей о повторном ОСС. Еще одно преимущество здесь заключается в том, что собственники помещений даже при отсутствии кворума могут обсудить вынесенные на повестку вопросы. После этого организаторы обращаются к остальным владельцам при помощи опросников.

Принятие решения на собрании

Большинство общих собраний собственников многоквартирных домов сегодня проводится с заочной частью, поэтому рассмотрим именно такой вариант ания. Для его реализации используется опросный лист, в котором напротив каждого вопроса голосующий делает пометку — “за”, “против” или “воздержался”.

В большинстве случаев для принятия решения необходимо получить простое большинство . Однако в ЖК РФ предусмотрены исключения, предполагающие необходимость сбора не менее ⅔ . Речь идет об особо важных вопросах, касающихся следующих моментов:

  • капремонт, открытие и формирование специального счета для его проведения, определение списка необходимых работ и так далее;
  • реконструкция МКД и проведение других серьезных строительных работ, например, возведения пристройки к дому;
  • оформление кредита или займа на проведение капремонта;
  • использование земельного участка МКД;
  • распоряжение общедомовой собственностью, например, установка на фасаде рекламных конструкций;
  • наделение совета МКД правом принимать решения о том, как будет проводиться текущий ремонт общедомовой собственности;
  • наделение председателя совета МКД полномочиями, приведенными в ст. 161.1 ЖК РФ.

Голосование становится отражением воли собственников, и принятые решения закрепляются в официальном документе.

Как оформить результат ания общего собрания и что с ним делать

Порядок проведения общего собрания собственников многоквартирного дома предполагает сбор счетной комиссии. Именно она будет обрабатывать бюллетени  и подсчитывать итоги ания. В зачет идут только те голоса, которые внесены правильно — один вариант ответа для каждого вопроса. Если в опросном листе много позиций для ания, то один некорректный ответ не делает недействительным весь бланк. Он касается лишь конкретного вопроса.

Для окончательного оформления решения ОСС необходимо составить протокол, к которому прикладываются все бюллетени для ания. Требования к оформлению протокола прописаны в приказе Минстроя № 937/пр от 25.12.2015. К обязательным реквизитам этого документа относится следующее:

  • его название;
  • дата составления и регистрационный номер;
  • дата и место проведения ОСС;
  • заголовок к содержательной части мероприятия;
  • место, где хранятся протоколы и решения собственников по выставленным на ание вопросам;
  • приложения к протоколу ОСС, если они указаны в содержательной части;
  • подписи выбранных в начале мероприятия председателя, секретаря и членов счетной комиссии. Если председателя и секретаря не выбирали, то вместо них может расписаться инициатор собрания.

Во вводной части протокола указывается ключевая информация и реквизиты. Далее следует основная часть с описанием повестки, ФИО выступавших, их предложений и принятых решений. На подготовку протокола дается не более 10 дней с момента проведения собрания.

Источник: https://nataliplus-agency.com/kak-organizovat-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/